导语

 李嘉诚的世纪重组终于完工。3日,坐拥4201亿港元物业估值的长江实业地产有限公司(以下简称“长实”)正式以介绍形式分拆上市,这不仅意味着长和系完成了重组,也代表地产界又多了一个巨无霸企业。

 只短短五个月,就走完了“长实重组“、“并购方案”、“分拆上市”三个步骤,完成了如此规模庞大的架构重组。而伴随着长实地产挂牌,一个4201亿港元的地产帝国横空出世。

4201亿港元地产帝国出世

 重组完成后,长地将成为拥有物业资产总值高达4201亿港元的地产帝国,在香港房地产市场占比达9.4%。

 根据交易所披露文件显示,长地集团旗下共有四大业务板块,分别为发展物业、投资物业、酒店及服务套房、于上市房地产投资信托的权益。

 李嘉诚指出:“集团业务遍及52个国家及地区,其中地产业务主要在香港,未来也会保持这种状况。”

 截至今年2月28日,长地旗下的物业组合经物业估值师评估总价值约4201亿港元。其中,香港物业组合估值约2690亿港元,占比高达64%、内地达1380亿港元,占比32.9%、海外约130亿港元,占比3.1%。按照资产类别划分,其组合中55%为发展物业,价值约2310亿港元,29%为投资物业,价值达1233亿港元、酒店及服务套房约661亿元,占比为16%。

 目前,长地旗下的物业组合遍布全球,包括香港、中国、新加坡、英国及巴哈马群岛。其中,在内地21个城市拥有业务,物业面积共计1970万平方米。

 根据上市文件显示,截至去年12月31日,长地旗下经合并的房地产业务组合包括共约160万平方米的租赁物业,约1580万平方米的开发土地储备,其中约1450万平方米位于中国内地,以及超过1.46万间酒店客房中拥有应占权益,并管理位于香港和内地共2100万平方米的物业。此外,长地还拥有账面净值约11亿港元的农地。

 同时,从业务贡献来看,去年香港市场的贡献高达77%,利润总额达146亿港元,利润率为47.2%;内地市场的利润总额达37亿港元,贡献占比19%,利润率为27.9%;海外市场中,新加坡表现抢眼,利润额达8亿港元,贡献占比4%,利润率达到34.4%。

 作为一家资产数千亿的地产帝国,截至去年年底,其净负债额为394亿港元,净负债比仅为13.5%,符合李嘉诚一贯的“审慎财务管理”的方针。

 李嘉诚称,目前香港楼价很难跌,并呼吁市民不要炒楼,如果分期付款买楼自住,在可负担的情况下可以随时入市,“当下香港建筑和人工成本一直上升,建筑费升幅离谱,与美国和加拿大相比,虽然当地人工高于香港,但香港以每英寸计的建筑费,几乎是美国和加拿大的一倍。”

 此外,他坦言,近期零售业务表现较差,但旗下香港零售店不足700间,全球总数达1.2万间。他指出:“并非所有集团旗下的业务都可在香港经营,包括能源、基建和铁路业务等,而全球电讯业投资及规模,相当于香港电讯业务的几十至几百倍。”

市值提升2660亿

 据香港媒体报导,计及长和的市值,两公司的实际市值较公布重组消息前增加约2,660亿元,主席李嘉诚身家亦进账近800亿元,李嘉诚扬言未来仍有许多发展大计,重申只要对股东有利,未来会继续分拆业务上市,分析指长和系重组概念已完结,料进入估值重估阶段。

 长和系的重组动作基本完成,《明报》报导,按长实地产首日挂牌收报74.1 元,以及长和(00001-HK)昨日收报118 元计算,只要长实及和黄投资者,由1月9日宣布重组计划持股至今,回报分别高达53.9%及50.3%,大幅跑赢同期恒指的15.63%升幅,在恒指成分股中只较同期受惠于港股成交增加的港交所(00388-HK)66.3%的升幅小。

 以长实地产昨日收市价计,虽然较其早前公布的资产净值98.6 元仍然存有25%折让,但表现已较市场预期为佳,且更胜同业新鸿基地产[-0.36%](00016-HK)。大行普遍给予长地较高评价,给予目标价介乎80 至88 元,较昨日长实地产的收市价,尚有7.9%至18.8%增值空间。

纳入港股通

 港交所于6月2日宣布,长地自3日起成为恒生综合大型股指数成分股,因此符合沪港通的港股通股票资格规定。根据按恒指公司6月2日公布的资料显示,长实地产在恒指最新的占比约1.37%,而长和(00001.HK)在恒指占比3.6%,整体长和系于恒指占比约4.97%。

 持有长地的内地投资者可于2015年6月3日起卖出该股票,由于上海交易所下一次港股通股票名单定期调整日期为6月8日,上交所将于该日起接受长实的买盘。

 市场消息人士透露,机构投资者6月2日在场外暗盘市场,以每股61-65港元买入,贴近长和早前披露的长地每股资产净值(NAV)67.18港元,而每股应占物业总估值则为98.64港元。

 李泽钜此前曾透露,公司对物业估值一贯“超级保守”,长和旗下很多酒店、服务式住宅,都是以成本价入帐,多年来扣除折旧成本后,目前入帐价值仅为每英寸几百港元。

 德意志银行首次给予长实地产投资评级,评级为“买入”,12个月目标价为88港元,较该行预测的每股资产净值103.5港元折让15%,折让幅度与重组前长实的历史水平相仿,并预期股息率将达4%,2015年预测市盈率约为21倍。

 该行分析师指出,重组完成之后,长实地产一跃成为香港最大的纯地产股,营运规模提升,而业务在地域上及资产类别上的灵活性也较大。

 “长地部分商业资产仅以账面值计入,参考价较长和早前披露的长地每股资产净值有超过30%的折让,而香港其他上市房地产商的平均折让比例约为35%。”某外资行地产分析师向记者表示。

 同时,上述分析师表示,由于长地在上市时,已自动成为恒指成分股及地产分类股份,属于蓝筹股,被动基金都要买入长地,所以股价相对每股资产资产净值的折让将会继续收窄。

逃离内地

 据长实地产此前发布的投资者简报,其拥有4201亿港元的物业,其中发展物业为2307亿港元,投资物业为1233亿港元,酒店及服务套房661亿港元,三者占比分别约为55%、29%和16%。

 另外,长实地产目前拥有1580万平方米的土储,其中香港占80万平方米,内地占1450万平方米,英国有40万平方米,新加坡则是10万平方米。值得注意的是,在其土地储备中,内地成为了长实最大的资源集中地,不过和土储占比形成鲜明对比的是,李嘉诚逃离内地房地产市场自2013年以来上演,折射出了他本人及其领导下的公司对于内地房地产市场的态度。

 有公开数据显示,自2014年1月至今,李嘉诚通过转让资产或者其他方式套现超过738亿元,其中出售的内地物业货值共计约129亿元。内地货值的减少也直接体现在了重组之前的长实以及和记黄埔两家公司的财报上。两家公司2014年财报显示,长实去年在内地收入减少六成以上,和记黄埔内地业务贡献溢利也在2014年降低了近六成。“虽然从土地储备上看内地占据了大头,但是重组后的长实在内地房地产市场上能够发挥多大作用,就要另当别论了。”上海易居房地产研究院研究员严跃进称。

 昨日在出席长实上市仪式时,李嘉诚也并未过多提及内地市场,而是强调未来长实地产的最大地产业务投资还是会在香港。他表示尽管香港的人工成本确实比美国和加拿大低,但是香港的建筑费用却是美国、加拿大的两倍,所以香港的楼价很难下跌,其房地产投资的重头戏还会在香港继续上演。

 但是上述业内人士也表示,虽然在撤离内地市场,但是从长实的土地储备上看,内地肯定是不可或缺的重要部分。而纵观李嘉诚在内地市场的动作,其抛售的物业多为商办项目,却并未对住宅项目动刀。“原来的长实及和记黄埔在2013年以后没有在内地拿过地,目前手头的土地储备成本都很低,因此未来也不排除长实在住宅市场继续发力的可能”,严跃进进而指出,长实对于内地住宅市场的策略很可能保持不变,继续囤地以延长土地开发时间,待楼市回升至理想时间点后再度发力,并在延长时间中取得价值翻倍的回报。

重组背后

 被称为“香港回归17年以来最重大的企业事件”之长和系世纪大重组,令其当家人李嘉诚不可避免地被推上风口浪尖,有关“撤资”之猜疑再次席卷香江两岸。

 然而,当我们逐一拆解整个交易的所有细节之后,无法得出“重组=撤资”的结论。就长和系此次重组本身而言,只是股权层面上的整合,实际资产及资金还是原封不动,唯一一笔550亿港元现金的挪动也仅仅是“左口袋倒右口袋”的体内循环。

 真正值得关注的是,重组之后,李氏家族在新控股公司的持股比例仅有30.15%。失去杠杆控股效应之后,其对长和系的控制力至少下滑30%,却仅仅换取了7%的账面财富增值。李嘉诚为何会选择大大弱化控制权的重组方案?

 在这个表面失衡的交易决策背后,实际是李氏家族“追求资产安全性”之诉求的最新深化——基于风险隔离目的的系统性预防措施。

 其一,通过重组,将控股公司设立在开曼群岛,依靠离岸法区的法律灵活性,令长和系所有资产拥有多一层保障和缓冲;其二,将地产业务从整个多元化集团分离出去,目的也在于在地产与其他业务之间设立一道防火墙,一旦中国内地土地储备占93%的地产业务遭遇系统性风险,这道防火墙可以有效防止风险波及其他业务。

 从逻辑而言,李氏家族只有在预估到整体性潜在风险足够大时,才有可能接受以控制力下降来换取安全系数提升的重组方案。以小的损失换取大的保障,这才是拥有华人首富光环的李超人的商人本色。